Heredero se niega a vender la casa heredada: opciones legales

Heredar una vivienda entre varios hermanos y que uno de ellos se niegue a venderla es una de las situaciones más frecuentes en los despachos de abogados de herencias. El artículo 400 del Código Civil es claro: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes. Esto significa que, aunque un heredero bloquee la venta, los demás tienen mecanismos legales para resolver la situación. En Gallardo & Asociados, abogados de herencias en Toledo, atendemos este tipo de conflictos sucesorios con frecuencia. Estas son las opciones reales que existen.

¿Se puede obligar a un heredero a vender la casa heredada?

No se puede obligar directamente a nadie a vender. Pero el Código Civil tampoco permite que un copropietario bloquee indefinidamente a los demás. El artículo 400 CC reconoce a cada comunero el derecho a pedir la división de la cosa común en cualquier momento. Si la vivienda es indivisible (lo habitual en una casa o un piso), la consecuencia es su venta.

El artículo 401 CC establece la única excepción: un pacto de indivisión entre todos los copropietarios, con un límite máximo de 10 años. Fuera de ese supuesto, la acción de división es imprescriptible. El heredero que quiere vender puede ejercitarla sin plazo.

¿Qué opciones tiene el heredero que sí quiere vender?

Existen tres vías, de menor a mayor intervención judicial. Lo recomendable es agotar las opciones extrajudiciales antes de acudir al juzgado.

Opción 1: Extinción de condominio

La extinción de condominio consiste en que uno de los herederos adquiere las participaciones de los demás, compensándoles con su valor económico. Es la vía más rápida y fiscalmente ventajosa.

La ventaja fiscal es significativa. La extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo oscila entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma. Una compraventa entre coherederos tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), con tipos del 6% al 10%.

Requisitos para la extinción de condominio:

• Acuerdo entre todos los copropietarios (incluido el que no quiere vender).
• Tasación de la vivienda por un profesional.
• Escritura pública ante notario.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si el heredero que bloquea la venta tampoco acepta la extinción de condominio, esta vía queda descartada porque exige consentimiento de todos.

Opción 2: Venta del proindiviso (tu parte)

El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario disponer libremente de su cuota. Puedes vender tu porcentaje de la vivienda a un tercero sin necesidad de permiso de los demás herederos.

Sin embargo, existen dos limitaciones:

• Derecho de retracto (Art. 1522 CC): los demás copropietarios pueden igualar la oferta del comprador externo y adquirir tu parte de forma preferente. Tienen un plazo de 9 días desde la notificación de la venta.
• Precio inferior al mercado: las empresas que compran proindivisos adquieren las participaciones con un descuento de entre el 30% y el 50% sobre el valor de mercado, porque asumen el coste de gestionar la situación con los demás copropietarios.

Esta opción permite al heredero que quiere vender obtener liquidez inmediata, pero a cambio de asumir una pérdida económica considerable.

Opción 3: Demanda de división de la cosa común

Si no hay acuerdo posible, la vía judicial es la acción de división de la cosa común (Art. 400-406 CC). Desde la reforma procesal de 20 de marzo de 2024, este procedimiento se tramita como juicio ordinario, lo que ha simplificado y acortado los plazos.

El proceso funciona así:

1. Demanda: el heredero que quiere vender presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la vivienda.
2. Pericial de valoración: un perito judicial tasa la vivienda.
3. Sentencia: el juez declara la extinción del condominio.
4. Ejecución: si la vivienda es indivisible (Art. 404 CC), el juez ordena la venta en subasta pública.

Los abogados civiles de Gallardo & Asociados en Toledo gestionan este procedimiento de principio a fin, desde el intento de mediación hasta la ejecución de la sentencia.

¿Cuánto cuesta cada opción? Comparativa de gastos

La extinción de condominio es la opción más rentable siempre que todos los herederos acepten. La demanda judicial debe ser el último recurso por su coste y duración.

¿Qué pasos dar antes de presentar la demanda?

El juez valorará positivamente que se hayan agotado las vías de negociación. Estos son los pasos previos recomendados:

1. Burofax con propuesta de venta: envía un burofax certificado con acuse de recibo proponiendo la venta de la vivienda y las condiciones. Esto acredita que has intentado negociar.
2. Tasación profesional: encarga una tasación a un arquitecto técnico o una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Así partes de un valor objetivo.
3. Mediación: propón una mediación familiar (Ley 5/2012 de mediación). Si el heredero que bloquea rechaza la mediación, queda constancia de su negativa.
4. Requerimiento notarial: el notario puede requerir formalmente al heredero para que manifieste su posición sobre la venta.

Si todas estas vías fracasan, la demanda de división de la cosa común será la siguiente fase.

¿Qué impuestos hay que pagar al vender una vivienda heredada?

La venta de una vivienda heredada genera obligaciones fiscales específicas, independientemente de la vía utilizada:

• IRPF (ganancia patrimonial): se tributa por la diferencia entre el valor de adquisición (declarado en el Impuesto de Sucesiones) y el precio de venta. Los tipos van del 19% al 28% según el tramo de la ganancia.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): grava el incremento de valor del suelo desde la fecha de fallecimiento hasta la venta. Tras la STC 182/2021, solo se paga si ha habido un incremento real de valor.
• Impuesto de Sucesiones (ISD): debe haberse pagado previamente al aceptar la herencia. En Castilla-La Mancha existe una bonificación del 100% para herencias entre familiares directos hasta 300.000 € por heredero.

¿Se puede vender si la herencia no está aceptada todavía?

No. Para vender la vivienda, todos los herederos deben haber aceptado la herencia y la partición debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Sin la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, no hay título de propiedad que permita la venta.

Si un heredero no acepta ni renuncia a la herencia, los demás pueden interpelarlo judicialmente (Art. 1005 CC). El juez le concederá un plazo de 30 días para aceptar o renunciar. Si no contesta, se entiende aceptada la herencia.

¿Qué pasa si el heredero que no quiere vender vive en la casa?

El uso exclusivo de la vivienda heredada por parte de un solo copropietario genera un problema adicional. Si el heredero que ocupa la vivienda no paga una compensación a los demás, estos pueden exigirle una renta proporcional a su cuota de participación.

El Tribunal Supremo (STS 1163/2007) ha establecido que el comunero que usa en exclusiva un bien común debe indemnizar a los demás, salvo que exista un acuerdo en contrario. La indemnización se calcula sobre el valor de mercado del alquiler, proporcional a la cuota de los copropietarios excluidos.

Si el heredero que ocupa la vivienda se niega a abandonarla y a compensar a los demás, la demanda de división de cosa común resuelve también esta situación: la subasta judicial obliga al desalojo.

¿Hay diferencias según la comunidad autónoma?

El régimen de la comunidad de bienes es derecho civil común (Código Civil), aplicable en toda España. Sin embargo, algunas comunidades autónomas con derecho foral propio tienen particularidades:

En Toledo y el resto de Castilla-La Mancha se aplica el Código Civil sin especialidades forales, lo que simplifica el procedimiento.

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