Director de ejecución material absuelto por prescripción en un litigio por vicios constructivos: la importancia del dies a quo

El caso

Los compradores de una vivienda unifamiliar en una localidad de la provincia de Toledo demandaron solidariamente al arquitecto, al director de ejecución material (nuestro cliente), a la promotora y a la aseguradora del seguro decenal, reclamando la reparación de los daños y la correspondiente indemnización por la aparición de grietas en la fachada principal de la vivienda.

Los demandantes alegaban que las primeras grietas pequeñas aparecieron en 2010, aumentando en número y tamaño hasta finales de 2012, momento en el que los daños tenían ya entidad relevante. Tras una primera reclamación a la aseguradora en marzo de 2013 —denegada por considerar que los daños no afectaban a la estructura— interpusieron la demanda judicial en octubre de 2017.

Defensa planteada por el despacho

La defensa de nuestro cliente, director de ejecución material, se articuló sobre dos ejes:

1. Prescripción de la acción del art. 18 LOE. La Ley de Ordenación de la Edificación distingue con claridad entre plazo de garantía (caducidad de diez, tres o un año desde la recepción de la obra, según el tipo de vicio) y plazo de prescripción de la acción (dos años desde que se manifiestan los daños). Si los daños empezaron a manifestarse en 2010 y para finales de 2012 ya tenían tamaño y aspecto que distaban de ser una mera nimiedad, el dies a quo no podía situarse más allá de 2012. La demanda interpuesta en octubre de 2017 estaba ostensiblemente fuera del plazo de dos años. Adicionalmente, nuestro cliente no había recibido reclamación extrajudicial alguna hasta la propia interposición de la demanda.

2. Limitación temporal de la intervención profesional. Nuestro cliente solo ejerció funciones de director de ejecución material desde octubre de 2008 hasta la finalización de la obra en noviembre del mismo año. La obra había comenzado en octubre de 2006, y las labores de cimentación las había llevado a cabo otro aparejador anterior. Cualquier responsabilidad por vicios de cimentación —que era lo que en realidad alegaba la actora— quedaba fuera del periodo de intervención efectiva del cliente.

Adicionalmente, en relación con la aseguradora, la defensa de los técnicos contribuyó a demostrar que los daños no eran estructurales sino que respondían a una fuga en la red pública de alcantarillado. Tres dictámenes periciales coincidieron en este diagnóstico, frente a un único informe contradictorio de parte. La conclusión técnica fue determinante: una sola de las treinta y ocho viviendas construidas en la promoción presentaba estos daños, precisamente la situada en el chaflán donde la calzada mostraba intervenciones de reparación de alcantarillado próximas en el tiempo.

El fallo

El Juzgado acogió la excepción de prescripción alegada por los codemandados arquitecto, director de ejecución material y promotora respecto de la acción del art. 17 LOE, declarando prescrita la acción y absolviendo a estos demandados.

Adicionalmente, respecto de la aseguradora —demandada por acción contractual con plazo del art. 1.964 CC— el Juzgado entró al fondo y desestimó la demanda al no haber acreditado la actora que los daños tuvieran origen estructural. La carga de la prueba del hecho constitutivo (carácter estructural del vicio) correspondía a la actora y no se cumplió.

Resultado: demanda desestimada íntegramente, costas impuestas a los demandantes.

Lo que enseña este caso

• El dies a quo de la prescripción de la acción LOE es la manifestación del daño, no su agravamiento. Cuando aparecen las primeras grietas con entidad jurídica relevante, empieza a correr el plazo de dos años. Esperar a que el daño «se estabilice» o «se complete» es una vía segura para perder la acción.

• El plazo de la garantía decenal y el de la acción son cosas distintas. El plazo de garantía (10/3/1 años) es de caducidad: define cuánto tiempo tiene el dueño para que aparezca el defecto sin que se considere ya consumido el periodo de respuesta legal. El plazo de la acción (2 años) es de prescripción: define cuánto tiempo tiene para reclamar judicialmente desde que aparece el daño. Confundir ambos lleva a demandas extemporáneas.

• La intervención de un técnico es delimitable temporalmente. Cuando un aparejador entra en una obra ya iniciada y solo asume la dirección de ejecución durante una fase concreta, no responde de los vicios atribuibles a fases anteriores. Documentar con precisión las fechas de alta y baja en una obra es relevante.

• La acción contractual contra la aseguradora del seguro decenal exige probar el carácter estructural del vicio. Sin acreditar, conforme al art. 217 LEC, que el daño afecta a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales —en términos del art. 19 LOE—, no hay cobertura contractual y la acción decae.

• Los daños localizados en un único punto son raramente estructurales. Cuando el problema afecta a una sola vivienda de una promoción de varias y se concentra en una esquina, mientras que las demás unidades son sanas, el dictamen pericial debe descartar primero las causas externas (fugas, asentamientos puntuales del subsuelo, intervenciones en el viario) antes de afirmar un defecto de cimentación generalizado.