El momento decisivo es antes de las arras, no antes de la escritura
Existe una idea muy extendida de que el contrato de arras es el momento de las decisiones rápidas y la escritura el de las comprobaciones serias. Es exactamente al revés. Cuando firmas las arras ya tienes comprometida una cantidad significativa (habitualmente el 10% del precio) y la negociación posterior se reduce drásticamente: si descubres un problema entre arras y escritura, en el mejor de los casos pierdes las arras, y en el peor te enredas en un litigio para recuperarlas. Por eso, todas las comprobaciones legales serias deben hacerse antes de firmar las arras. Estas son las doce que recomendamos sistemáticamente. En Gallardo & Asociados estudiamos tu caso de forma personalizada.
1. Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
La nota simple es la radiografía jurídica del inmueble. Te dirá quién es el verdadero propietario (no necesariamente quien te vende), si hay hipotecas vivas, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres, afecciones fiscales o usufructos. Una nota simple emitida en el último mes es imprescindible. No te conformes con la que te enseñe el agente inmobiliario: pídela tú directamente.
2. Coincidencia entre titular registral y vendedor
Verifica que la persona que te vende es exactamente la que figura como propietario en el Registro. Si hay divergencia (vende un cónyuge cuando son gananciales, vende un heredero sin haber inscrito la herencia, vende quien ya no es titular tras un divorcio), no firmes hasta que la situación registral esté regularizada. Comprar a quien no es titular registral te expone a que la operación pueda ser impugnada.
3. Inscripción de cargas y deudas con la comunidad
Por imperativo del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el adquirente responde de las cuotas de comunidad pendientes correspondientes a la anualidad en curso y a las tres anualidades anteriores. Solicita al vendedor un certificado del administrador de la comunidad acreditando que está al corriente. Sin ese certificado, la nueva propiedad respondería de las deudas anteriores.
4. Certificado urbanístico
Pide al ayuntamiento un certificado urbanístico de la finca. Te dirá si la vivienda está en situación de fuera de ordenación, si hay expedientes de disciplina urbanística abiertos, si hay órdenes de derribo o de restitución de la legalidad. Es una comprobación que se omite con frecuencia y de la que dependen miles de euros: una ampliación sin licencia detectada por inspección puede obligar al nuevo propietario a derribar.
5. ITE (Inspección Técnica del Edificio)
Para edificios de más de 30 años (45 años en algunos municipios), la ITE es obligatoria y sus resultados son determinantes. Si ha resultado desfavorable y hay obras pendientes en zonas comunes, te corresponderán las derramas correspondientes. Pide la última ITE y, si es desfavorable, pide al administrador certificado de las obras en curso y derramas aprobadas.
6. Certificado energético
El certificado energético es obligatorio para vender (Real Decreto 390/2021). No tanto por su contenido (que pocos compradores leen) como porque los datos sobre la envolvente térmica, ventanas e instalaciones son una pieza que documenta el estado y la antigüedad de elementos relevantes. Si el certificado revela patologías, aporta una prueba que el vendedor ya no podrá negar.
7. Cédula de habitabilidad
En las comunidades autónomas que la exigen (Cataluña, Comunidad Valenciana, Asturias, etc.), la cédula de habitabilidad es necesaria para contratar suministros y para vender. Su ausencia o caducidad puede impedir la transmisión o complicarla. En la Comunidad de Madrid no es exigible con carácter general, pero conviene verificar requisitos municipales específicos.
8. Estado de la cuenta de comunidad y derramas previstas
Más allá del certificado de estar al corriente, pide las actas de las últimas tres juntas y el estado de cuentas. Las derramas previstas (rehabilitación de fachada, ascensor, cubiertas) pueden suponer varios miles de euros que asumirá el nuevo propietario si se aprueban después de la compraventa. Saber qué se está cocinando en la comunidad te permite negociar el precio o desistir.
9. Coeficiente de participación y derechos de uso exclusivo
Verifica el coeficiente de participación del piso en la escritura de división horizontal. Si la vivienda tiene asignados elementos de uso exclusivo (terraza, patio, azotea), comprueba que esa atribución está inscrita y no es una práctica tolerada que un nuevo presidente de la comunidad pueda discutir.
10. Visita técnica con perito independiente
En viviendas de más de 30 años, la visita con un arquitecto o aparejador independiente es una de las mejores inversiones que puedes hacer antes de firmar. Detecta humedades incipientes, fisuras estructurales, instalaciones obsoletas y problemas que un comprador no profesional difícilmente identificaría. Lo que un técnico ve en una hora de visita puede ahorrarte litigios posteriores.
11. Régimen económico del vendedor (si está casado)
Si el vendedor está casado y la vivienda no es privativa, necesitarás el consentimiento del cónyuge aunque no figure en el Registro como cotitular. El artículo 1320 del Código Civil exige consentimiento del cónyuge para disponer de la vivienda habitual de la familia, sea cual sea el régimen económico matrimonial. Verificar este punto previene la nulidad de la operación.
12. Redacción cuidadosa del contrato de arras
El propio contrato de arras es la última de las comprobaciones. Asegúrate de que especifica con claridad el tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales: las consecuencias económicas son muy distintas), las condiciones suspensivas (financiación, certificado urbanístico favorable, cédula de habitabilidad), el plazo para escriturar y la fecha y notario. Un contrato de arras bien hecho protege al comprador frente a contingencias; uno mal hecho es la primera fuente de litigios.
Bonus: las arras penitenciales y el artículo 1454 del Código Civil
Si las arras son penitenciales en sentido del artículo 1454 del Código Civil, ambas partes pueden desistir del contrato: el comprador perdiendo lo entregado, el vendedor devolviendo el doble. Si en cambio son confirmatorias, no hay derecho a desistir y cualquier incumplimiento da lugar a indemnización por daños y perjuicios. Esta diferencia técnica, muchas veces enmascarada por la redacción, es decisiva si surge un imprevisto.
Conclusión: una hora de abogado antes de las arras vale por veinte horas después
La compra de una vivienda de segunda mano es una operación con muchos puntos ciegos para quien no se dedica al sector. Una revisión jurídica completa antes de firmar las arras tiene un coste muy bajo en relación con el del inmueble y blinda la operación frente a la práctica totalidad de los litigios posteriores.
En Gallardo & Asociados ofrecemos servicio de revisión legal previa a la compra de vivienda en Madrid, Pozuelo, Majadahonda y Toledo. Pide una valoración sin compromiso antes de firmar las arras y compra con la tranquilidad de quien no se ha dejado nada por revisar.
¿Necesitas asesoramiento jurídico personalizado en tu caso? En Gallardo & Asociados trabajamos con clientes en Toledo, Majadahonda, Madrid y toda España. Cuéntanos tu situación desde nuestro formulario de contacto y te responderemos a la mayor brevedad.
