El desahucio por impago de alquiler es la vía legal que permite al propietario recuperar su vivienda cuando el inquilino deja de pagar la renta. El procedimiento se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (Art. 250.1.1º LEC) y ha sufrido cambios significativos con la Ley 1/2025. En la actualidad, un desahucio tarda entre 6 y 15 meses de media, aunque en partidos judiciales con mucha carga puede alcanzar los 24 meses. En Gallardo & Asociados, abogados en Toledo, explicamos cada fase del proceso.
¿Qué requisitos hay que cumplir antes de presentar la demanda?
Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, de 3 de abril, el propietario debe cumplir un paso previo obligatorio: intentar resolver el conflicto mediante los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC). Esto significa mediación, conciliación o cualquier otro sistema reconocido legalmente.
Antes de ese paso, se recomienda enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido requiriendo el pago de las rentas atrasadas en un plazo de 30 días. El burofax acredita que el propietario intentó cobrar antes de acudir a la vía judicial.
Documentos necesarios para la demanda:
- Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes.
- Justificantes de impago (extractos bancarios, recibos devueltos).
- Burofax de reclamación de pago con acuse de recibo.
- Certificado de haber intentado la mediación obligatoria (MASC).
- Nota simple del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad.
¿Cuáles son las fases del proceso de desahucio?
Fase 1: Presentación de la demanda
El propietario presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la vivienda (Art. 52.1.7º LEC). La demanda debe acumular la acción de desahucio y la reclamación de rentas impagadas.
Requisitos de representación: abogado y procurador son obligatorios para el demandante. El juzgado admite la demanda y señala fecha para la vista.
Fase 2: Requerimiento al inquilino
El juzgado notifica la demanda al inquilino y le requiere para que en el plazo de 10 días hábiles:
- Pague la totalidad de la deuda (enervación, Art. 22.4 LEC), o
- Desaloje la vivienda voluntariamente, o
- Se oponga a la demanda y acuda a la vista.
Si el inquilino no hace nada en esos 10 días, el juez dicta sentencia de conformidad sin celebrar vista y señala directamente la fecha de lanzamiento (desalojo).
Fase 3: Enervación (pago de la deuda)
La enervación permite al inquilino paralizar el desahucio pagando todas las cantidades adeudadas (rentas, costas si las hubiera). Solo puede usarse una vez. Si el inquilino ya enervó un desahucio anterior en el mismo contrato, pierde este derecho.
Además, no cabe enervación si el propietario ya requirió el pago fehacientemente (burofax) con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó (Art. 22.4 párrafo segundo LEC).
Fase 4: Vista oral
Si el inquilino se opone, se celebra una vista oral en la que ambas partes exponen sus argumentos. Las causas de oposición más habituales son:
- Discrepancia sobre la existencia o cuantía de la deuda.
- Que el propietario no ha cumplido sus obligaciones de mantenimiento (Art. 21 LAU).
- Situación de vulnerabilidad del inquilino.
Fase 5: Sentencia y lanzamiento
Si la sentencia es estimatoria, el juez fija una fecha de lanzamiento (desalojo). Si el inquilino no abandona voluntariamente, el juzgado ejecuta el desahucio con auxilio de la Comisión Judicial y, si es necesario, de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.
¿Cuánto tarda realmente cada fase?
| Fase | Plazo estimado | Observaciones |
|---|---|---|
| Mediación obligatoria (MASC) | 1-3 meses | Novedad Ley 1/2025. Sin acuerdo → demanda |
| Admisión de la demanda | 1-2 meses | Depende de la carga del juzgado |
| Notificación al inquilino | 2-4 semanas | Si hay problemas de localización, se dilata |
| Plazo de enervación/oposición | 10 días hábiles | Fijo por ley |
| Celebración de vista | 2-6 meses | Solo si hay oposición del inquilino |
| Sentencia | 5-20 días | Desde la vista |
| Lanzamiento (ejecución) | 1-3 meses | Puede suspenderse por vulnerabilidad |
| TOTAL sin oposición | 4-8 meses | |
| TOTAL con oposición | 8-18 meses |
¿Qué pasa si el inquilino alega vulnerabilidad?
La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) introdujo protecciones específicas para inquilinos en situación de vulnerabilidad económica. Si el inquilino acredita esta condición, el juzgado debe suspender el lanzamiento:
- 2 meses si el demandante es persona física (pequeño propietario).
- 4 meses si el demandante es persona jurídica o gran tenedor (10+ viviendas).
Durante la suspensión, los servicios sociales municipales evalúan al inquilino y buscan alternativas habitacionales. Si transcurre el plazo sin solución, el lanzamiento se ejecuta.
¿Cuánto cuesta un desahucio al propietario?
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Abogado | 800 € – 2.500 € |
| Procurador | 300 € – 800 € |
| Burofax | 25 € – 40 € |
| Mediación obligatoria (MASC) | 100 € – 600 € |
| Cerrajero (lanzamiento) | 80 € – 200 € |
| Total estimado | 1.300 € – 4.140 € |
Si la sentencia es favorable, el propietario puede reclamar las costas procesales al inquilino. Además, puede exigir las rentas impagadas mediante la ejecución de la sentencia.
¿Qué consejos prácticos hay para propietarios e inquilinos?
Para el propietario
- No cambiar la cerradura ni cortar suministros. Ambas acciones constituyen delito de coacciones (Art. 172 CP).
- Documentar cada impago con extractos bancarios.
- Actuar rápido. Cada mes de retraso supone una renta más sin cobrar.
- Contratar un seguro de impago de alquiler: cubre las rentas impagadas (hasta 12-18 meses) y los gastos legales.
Para el inquilino
- Negociar un plan de pago antes de que llegue la demanda.
- Si estás en situación de vulnerabilidad, acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento para que emitan un informe.
- La enervación (pagar toda la deuda) es la forma más rápida de evitar el desahucio.
Preguntas frecuentes
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